Смешно конечно, но давайте посчитаем:
По поводу стоимости 1 га земли… Не так всё просто как кажется. А именно, когда только для себя землю берём, скажем примерно за 50 000 рублей (стоимость эту ни в коем случае нельзя считать эталоном. Она может быть и дешевле и дороже, потому что очень и очень разные цены в разных местах… На стоимость влияет расстояние от города, наличие асфальта, дороги, электричества, газа, реки или озера… Цена до 2 000 000 рублей за 1 га земли может быть запросто… Вопрос места и сложившихся цен. Но продолжим считать, что Вы очень удачно землю нашли по 50 000 руб. за 1 га. Итак…
Если под посёлок землю покупать, это совсем другая цена получится, чем для одного себя любимого. Почему? 100 га купить уже не 50 000 руб. надо, а 5 000 000 руб. (100 га умножим на 50 000 руб.)! И это только самое начало расходов! И при этом деньги эти на много лет от человека вложившего уйдут. И организаторам надо быть готовыми к тому, что неизвестно на сколько лет деньги уйдут. Один знакомый поселянин свои деньги вложил, посёлок живёт и существует, люди переселяются. А вот сам переехать не может, седьмой год как переехать не может. Денег у него для себя нет. В земле они, в поселении… И вернутся денежки его только с последними проданными участками. Когда? Неизвестно… Почему? Потому, что это вопрос скорости заселения поселка. И решается он по-разному в разных поселениях. Обычная причина недостаточно быстрого заселения – лень, мало времени своего поселяне вкладывают в общение с новичками, будущими своими соседями. От людей в разных поселениях много раз слышали: «Я всё организовал, купил, вот теперь пусть остальные новичками занимаются…»; «Нам построиться нужно, переселиться, огород посадить, деревья. Нам некогда сайтом заниматься, гостей встречать»…; «Нам и так хорошо, в маленькой компании. Зачем нам ещё соседи?»; И ещё такое: «Мы тут живём, у нас тут хорошо, вот пусть новички за нами и бегают» . И это не потому, что кто-то из поселян плохой! Нет. Это потому что у нас всех(!) есть не только хорошие качества характера, но и не очень хорошие (лень, эгоизм…). Проявляется эгоизм по-разному. И к этому тоже надо быть готовым в своих поселениях. И к своему эгоизму (они должны!) и к соседскому… Но это не тема этой статьи… Всё что мы хотим сейчас сказать — если Вы вкладываете свои деньги, то будьте готовы, что они неизвестно когда вернутся. А в некоторых случаях, могут не вернуться совсем.
Бывает, что денег свободных у организаторов (или части денег) не хватает,… Берут под проценты, в банке например… НО… Тогда больше примерно раза так в два (и это если повезёт!), а иногда в три(!), в пять(!) раз отдавать денег придётся. Это совсем другие деньги получаются. И другая стоимость 1 га. Вот например — недавно рассматривали возможность приобретения земли ещё для одного поселения недалеко от нас, рядом с большим озером (срочная, относительно недорогая продажа от владельца). А денег собственных не хватало. Так вот, один знакомый инвестор предложил нам под залог земли 3 млн. руб. под 30 % годовых, но только на 1 год. А земля, по срокам, оформляется до продажи людям примерно года три. И потом сколько уходить земля будет, неизвестно. Инвестор согласен и на более длительный срок… Но только пойдут проценты на проценты. Тогда через 5 лет надо отдать уже больше 11 млн. руб… А за пять лет заселить посёлок от момента начала оформления земли бывает и не получается.. Точнее я не знаю пока ни одно поселение где получилось… В нашем поселении, где я живу (БлагоДарное) от начало оформления 9 лет прошло и не все участки (на 2015г) заселены.
Вот такой вопрос. Брать или не брать. И посёлок хочется и такие деньги потом отдавать жалко… Лично мы бы и десяток поселений с удовольствием организовали. Но денег своих не хватает. На поселения, что мы организовываем (4 поселений Родовых Поместий), бывает, что часть денег под проценты берём. Это связано с тем, что невозможно просчитать заселяемость земли. А деньги нужны. Банк (инвестор) может выручить. Вам решать брать или не брать. Наш совет, если возможно, не брать. Точнее даже так, постарайтесь не брать. Это рискованно. Цена за участки, из-за процентов, будет расти, а сроки заселяемости при этом, во-первых неизвестны(!), а во-вторых из-за роста стоимости, будут увеличиваться. Но ещё раз повторюсь — решать Вам.
Итак, продолжим наши расчёты. Из 100 га, всего примерно 60-70 га жилых получится. Это только если по уму делать, думая о себе и соседях. Почему? Потому что остальное на дороги, электричество и общественные земли уйдут. В пересчёте стоимость 1 га уже не 50 тыс. руб., а 70-80 тыс. руб. получится. Выделить, отмежевать 100 га земли примерно от 150 тыс. руб. до 250 тыс. руб. (у нас 120 000 руб. ушло 5 лет назад). Размежевать на участки 200 000 — 300 000 руб. (у нас 185 000 руб. ушло 5 лет назад). Геология и вертикальная топография для проекта дорог примерно 200 000- 300 000 руб. (у нас 145 000 руб. ушло 5 лет назад). Проект дорожной сети – как договоритесь. C нас просили 160 000 руб, и это было недорого. И это очень нам на материалах и технологии дорог позволило сэкономить! Ежегодные налоги на сельхозземли 100 га — это примерно 50 000 руб. (в разных местах, разная земля и разные налоги). Это сельхозка! Земля в ДНП может быть и 150 000- 200 000 руб. и более(!) ежегодного налога. В посёлке земля не за год уходит однако… И не за два… У нас через девять(!) лет после покупки земли (сейчас 2015г) занято участков 40 процентов. И за девять лет, в разных местах, уйдут ещё от 450 тыс. руб. до 2 млн. руб. одних налогов! А налоги эти кто платить будет? Ага. Правильно. Кто всю землю приобрёл тот и платить будет. А куда он денется? Верно?
Считаем дальше. Налог при купле — продаже или от дарственной примерно ещё 500 000 — 700 000 руб. (если 100 Га куплены за 5 млн руб., налог будет 13% от них – 650 тыс. руб.), из расчета подоходного налога на стоимость продажи земли.
От пайщика к пайщику, по другому нельзя, а затем своему человеку (13% от стоимости земли), этот налог платим мы, а не пайщик. Если эта сумма меньше миллиона – налог не платится, если еще этой льготой пайщик не пользовался. Затем от пайщика – своему человеку (13% от стоимости земли). Дальше от своего человека – каждому поселянину, налог платит свой человек — 13% от разницы с предыдущей суммы покупки. Но это не значит, что налог будет меньше, чем предыдущий. Почему? Все просто. Земля поселянину пойдет уже с учетом всех расходов и будет уже от 100 тыс. руб. до ….
Можно продержать землю в одних руках более трех лет, чтобы налог при продаже ее не платить, но рискованно из-за возможных проблем с пайщиком или своим человеком, например развод, смерть и т.д. – и тогда земля и все вложенные деньги потеряны. Можно сократить налоги – например, оформлением юридического лица, где возможно уменьшение налогов. Но тут тоже есть свои тонкости.
Продолжим расчёты? На юристов, чтоб всё правильно оформить, за пять лет, у нас ушло примерно 600 000 руб. Огромное количество вопросов у нас к юристам было. Денег жалко… Очень жалко… НО… Чтоб всё правильно по закону оформить — не жалко. Тому, кто пожалеет, юридические ошибки потом ох как дорого обойтись могут. Мы знаем случаи, когда землю, уже оформленную(!), и проданную владельцам государство обратно себе вернуло. Как раз, всего лишь из-за неправильного юридического оформления… И это не единственная проблема, возникающая при экономии на юристе! В одном поселении Родовых поместий один из поселян разделил свой 1 га земли на две части по 0,5 га и продал… Почему это оказалось возможно? Потому что организаторы сэкономили на юристе. В другом — поселянин продал свой участок постороннему человеку, а тот пошёл в суд и отсудил себе часть дороги, поставил шлагбаум и с поселян спрашивает деньги за проезд по его(!) частной дороге. Почему? Потому что организаторы сэкономили на юристе. В третьем — поселянка, владелица участка написала заявление, чтобы с её участка сняли столбы электросетей, которые не только ей электричество поставляют, но и дальше по улице. Почему? Не правильное межевание земли организаторами и… сэкономили на юристе. И это далеко не весь перечень! Но это не тема этой статьи.
Давайте посчитаем дальше. Если кто-то из организаторов, заботясь о своих соседях, о будущем поселения, возьмётся дороги (часть дорог) и электричество построить, то это уже совсем другие деньги. На дороги и электричество ещё примерно млн. так 10 — 30 нужно… Подробнее о принципах и подходах к строительству дорог и электричества расскажем в отдельных статьях, посвященных им.
Не стоит чужие деньги считать, да думать не по-доброму (бывает такое у некоторых поселян), что дорого. А вот свои-то деньги организаторам, прежде чем вкладывать в поселение, стоит считать очень и очень тщательно. А когда посчитали, ещё раз посчитать. Не зря говорят: «Деньги счёт любят». Действительно любят. Разная земля в разных местах по-разному стоит. Разные расходы в разных поселениях будут. Разная стоимость в разных поселениях 1 га земли получается… И это нормально. Обычно самая дешёвая земля, обходится дороже всего. И это тоже нормально. Считать надобно уметь.
Будущим организаторам хочу сказать – лучше 70 раз отмерьте, а потом один раз отрежьте. Посчитайте всё очень и очень тщательно. Мы в своём поселении не сумели с самого начала всё тщательно посчитать.. И это стоило нам кучу проблем. А оно Вам надо? Соберите информацию с разных поселений. По моему опыту могу сказать, что организаторы уже существующих поселений охотно делятся своим опытом.
Для людей, что землю себе в поселении выбирают, хочу сказать: Выбирайте ту землю, что вам подходит. Есть относительно дешёвые, и относительно не дешёвые… Примеров тому много… Есть и такая земля, что покажется Вам дорогой. Выбор есть у каждого из нас, где и какую землю свою приобрести. Поселений много, выбирайте на вкус.
Выбирайте землю не деньгами, а душой! Та земля, что глянется вам, и есть ваша земля. Самостоятельно покупать землю — так самостоятельно, в посёлке — так в посёлке. В аренде — так в аренде. В собственность — так в собственность. Важно красоту Родовых Поместий воплощать на Земле — матушке. Это ваша земля. Родовая она.
Сергей Сарафанов, Роман Касауров 2015г http://blagodarnoe.ru/
sarafanov9@gmail.com https://vk.com/id211376662
rk13@mail.ru https://vk.com/rk137