У нас стали очень часто спрашивать: как организовать поселение? И поскольку всем сразу написать намного проще, чем каждому, мы и решились на написание этой и следующих статей. Хотим честно предупредить, что в этих статьях и следующих описывается лишь наш опыт, и хотя мы поделимся примерами из некоторых других поселений, но это не будет весь возможный опыт. Ибо на все случаи жизни у нас ответов нет. Мы надеемся, что наш опыт поможет Вам избежать множества ошибок, и сделает Ваш путь как можно легче и радостнее. Лично нам изучение чужого опыта очень и очень помогает.
В планах статьи: начало, приобретение земли, стоимость земли, межевание, отношения, дороги, электричество, юридические вопросы оформления, договора, привлечение людей, общие собрания, решение конфликтных ситуаций и т.д. Всех вопросов по организации поселения описать не сможем, получатся не статьи, а книги по каждой теме. Но всё, что сможем сделать, описать в этих статьях, общий образ, ключевые поворотные моменты, трудности пути, постараемся сделать.
Что было в начале
«Всему первоосновой служит мысль»
Итак, с чего начать организацию поселения? Конечно с мечты.
С мечты — каким будет Ваш посёлок. Работы по организации одного единственного поселения великое множество и на много лет вперёд. А когда она будет закончена, то впереди большая работа по обустройству поселения и огромная по формированию нового образа жизни, новых отношений как к себе, к семье, к посёлку, так и в посёлке. И эта работа, как мы поняли на примере нашего поселения, будет идти всю жизнь. Так что с мечты, ибо без неё будет тяжко, либо вообще невозможно. А с мечтой, хоть и не всегда легко (собственная глупость и грехи мешают), зато почти всегда радостно… Мечта от воображения отличается ежедневными действиями для воплощения своей мечты. Каждый шаг по воплощению мечты радует, даже самый маленький.
«Изба красна пирогами, а мечта делами»
Итак, мечта у нас есть, что делать дальше? Мы начали с поиска земли, где пляшет душа и поиска соратников. Землю искали долго, аж целых 7 лет.… Ну не плясала нигде душа. Глядя на то, как происходило это у других организаторов в других поселениях, могу отметить, что это редкость. Обычно свою землю находят быстро. В первый же год. И долгие поиски земли, как мы догадываемся, были связаны скорее с нашей неготовностью её найти, чем с реальностью… Если у Вас, что-то сразу не получается, стоит вспомнить поговорку: всему своё время и продолжать действовать
Параллельно мы организовали в городе клуб. В первый год клуб мы посещали регулярно, но в последующем почти перестали на него ходить. Мы люди дела и много разговоров, что естественно для таких клубов, для нас показалось не нужным, не важным. Мы тогда считали, что главное землю найти, приобрести и оформить. Не уверены, что мы были правы. Но и судить нас не берусь. Могу описать результат. Когда у нас появилась земля, из клуба с нами на землю пошли лишь 3 семьи. Часть людей из клуба взяли землю в другом районе, где и земля была подешевле (без учёта взносов на дороги и электричество), и сразу в частную собственность. Часть так и осталась в городе, без земли, но с флагом в руках.
В другом посёлке организаторы много времени в клубе провели, и у них заселение посёлка примерно в 3 раза быстрее было, чем у нас. Так что правильно мы отстранились от клуба или нет, лучше не оценивать. У нас так получилось тогда. Сейчас мы бы по-другому поступили. Сейчас обе цели — земля и люди, мы бы на равных поставили и примерно одинаковое время на оба важных дела бы посвятили. Но что сделано и как сделано, то и к лучшему (поскольку это для нас уже прошлое). Люди по-разному в разные поселения приходят, заселяются. Это нормально. Людей хороших очень и очень много, но не все придут в Ваш посёлок, не все станут Вашими соратниками. Если они сразу у Вас не появились, то потом придут. Главное, быть открытыми.
«Под лежачий камень вода не течёт»
Тут недавно нас один организатор поселения спрашивал: где взять соратников? После небольшой беседы выяснилось, что у него есть земля для поселения, и он уже строит там дом. Сам живёт в городе. Соратников нет. Ни одного. Вопрос: «где взять соратников» для него был очень важен. Ну какой это посёлок без семей? На вопрос, а что ты делаешь для появления новых семей, тут же стал мне объяснять, что ему некогда, что у него работа, семья и ещё строительство.… Ну так точно соратников не появится. Если некогда соратников искать, тогда лучше в уже готовое поселение идти. Ибо один в поле не воин. Можно объявление в газете дать, можно страничку на Anastasia.ru организовать, в контакте, сайт организовать, ещё можно и по радио и на телевидении выступить. Можно много ещё чего сделать, самое главное делать. Планомерно и постоянно. Изо дня в день. Из года в год.
«И опыт, сын ошибок трудных…»
Как только мы нашли землю, сразу же начали её покупать. На тот момент мы уже знали, что почти любую землю можно купить. Не так важно в какой она собственности: в паевой, муниципальной, федеральной или частной. Просто в разных случаях, разные действия. У нас земля была в паевой. Так что первым делом мы пошли к председателю бывшего колхоза, а ныне как и везде, где ещё работают сельхозпредприятия, директору ООО. И спросили разрешение на покупку паёв и выдела вот этой конкретной земли. Юридически нам не надо никого спрашивать. Это наше право покупать паи у местного населения и выделять где захотим. Но нам были важны хорошие отношения. Председатель хоть и отнёсся к нам насторожено, но согласился при одном условии, что паи будем покупать по такой же цене, что и хозяйство покупает. Количество покупаемых паёв мы с ним тоже согласовывали. Хозяйство постоянно само покупало паи, и конкуренты ему были не нужны. Эти условия изрядно усложнили нам жизнь, но ещё раз повторюсь, хорошие отношения того стоили.
Обычно выкупленные паи оформляются в разных областях по-разному: есть области, где можно объявления о намерении выделить землю в газете размещать, а есть где только собрание всех пайщиков собирать надо и решение о выделении на этом собрании принимать. Вначале межуется кадастровым инженером земля, затем в местную газету подаётся объявление о намерении пайщиков выделить землю. Если возражений от других владельцев паёв не поступает, межевой план поступает в кадастр, затем в госрегистрацию. И уже выделенную землю, прошедшую госрегистрацию, вы продаёте, от имени пайщиков по доверенности, себе. Сложность на этом этапе такая – государство имеет право преимущественного выкупа сельхозземли. Так, что перед сдачей документов в госрегистрацию отправляем запрос в местные власти, и если они отказываются покупать, по той цене, что указана в договоре купли продажи пайщиков к Вам, то идёте в госрегистрацию, где с Вас спросят письменный отказ от права преимущественной покупки от администрации. И естественно платим налог за продажу земли от пайщиков к нам. Есть одна официальная лазейка не платить налог.… Если договор купли-продажи будет менее одного миллиона рубле, точнее если пайщик продаёт, за календарный год, земли менее 1 млн.руб. Но.… Помните, какая цена указана, по той цене государство имеет право преимущественного выкупа… Низкая цена, это риск потерять землю. Мы знаем примеры, и не один, когда государство выкупало предложенную им землю, в том числе уже размежеванную и выделенную. И, соответственно, весь процесс приходилось начинать сначала. Высокая же официальная цена – это налоги. Решать Вам.
Если возражения владельцев паёв поступают, на этапе подачи объявления в газету, то обязательно объявляется собрание пайщиков (владельцев паёв) и вопрос решается голосованием. Где-то нужно набрать 75% для положительного решения, где-то 51% — это зависит от устава того предприятия, из которого выделяются паи. На подобных собраниях всякое бывает.. Самое лучшее, это договорится с владельцами заранее. Во избежание сюрпризов. Таких как: деньги потратили, паи купили, а вот землю выделить не можете. Причём совсем и навсегда. Или точнее можете, но совсем не там где планировали, а там где и Вам, и никому земля не нужна. Мы знаем пример, когда люди 30 паев, в конкретном колхозе, смогли выделить только в болоте и так застряли со своими паями, ни туда и не сюда. И далее, если всё в порядке, так же как выше описано, кадастр, государство (право преимущественного выкупа), госрегистрация, налоги.
Один из наших соратников, или точнее она, соратница, взялась за покупку паёв. На покупку 14 паёв ушло 6 месяцев. Очень долго. Ещё мы ей платили зарплату, потому как покупка паёв занимала много рабочего времени. На 2-й и 3-й посёлок, когда пришло время покупать паи, мы наняли человека активного из местного населения. Как оказалось это иногда быстрее и проще, хотя больше контроля и проверок. Паи покупали в обмен на доверенность. Есть минус, доверенности могут отозвать, и второй минус – доверенность может закончится до того как Вы оформите и переведёте землю на себя. Иногда нам приходилось и через суд оформлять, когда человек пай не получил, или наследство вовремя не получил, или пай по наследству получил, но там не один наследник (при чём нам об этом не слова!)… Для этого много справок наши судьи просят принести ;-) Процесс оформления таких паев долгий, муторный и не гарантированный. Об этом заранее знать надо – что пай наследный или спорный, который через суд подтверждать надо.
В пае разное количество гектаров, точнее баллогектаров. Что это такое и с чем его едят? В колхозах было разное количество людей и разное количество гектаров. Вот землю на людей и поделили. В нашем колхозе получилось 7,9 га. Но ещё и плодородие земли везде разное. Поэтому введены ещё и баллы. И получается в одном колхозе один и тот же пай может быть и 3 га и 5га и 9га. Вот такая петрушка… Определяется сколько конкретно нужно паёв вот на этот конкретный участок по специальной карте, которая есть и в колхозе, и у кадастровых инженеров и у землеустроителей и в росреестре. В общем, кто ищет, тот найдёт.
«Взялся за гуж, не говори, что не дюж»
Если земля муниципальная или частная, идём к местным властям (или частнику) и торгуемся. Это просто. Гораздо проще, чем паи покупать. Хотя раз на раз не приходится. У частника – можно и нужно проверить: принадлежит ли ему земля, не находится ли в залоге, или обремение какое вдруг наложено, если у него документы, подтверждающие чистоту сделки, когда он землю выделял или покупал. Старое свидетельство госрегистации сама регистрация не забирает и не «гасит». И есть примеры, к сожалению, повторной продажи земли, когда у нее могут образоваться несколько владельцев, которые меж собой обязаны разбираться уже в суде. У государства — стоит понимать их интересы в продаже земли: и частные, и общественные. Могут ненужную землю прирезать, или наоборот, вразнобой участки выделить. Могут обремения ненужные наложить, да и стоимость кадастровую земли завысить в несколько раз (а то и в десятки и сотни раз – примеры такие есть L), чтобы потом побольше с Вас земельный налог получать. Или вместо земли под дачное строительство – выделить землю под личное подсобное хозяйство, не предупредив чем такая замена чревата. Много подводных камней есть, но при наличии желания, упорства и намерения – все делается ;-) Это только от Вас зависит просто будет или нет. Независимо от того кто у власти и чего хотят. Поэтому не просто мне сказать, легко Вам будет договориться или нет. Единственное что могу сказать, проверяйте и торгуйтесь, не стесняйтесь. Обычно мы встречаемся с жадностью и желанием заработать. И если люди (т.е мы) мнутся в вопросах цены, ведут переговоры используя «странные» слова (Родина, пространство любви) то воспринимаются властями чайниками, которых надобно доить(или гнать). Не всеми властями! Человек человеку рознь! Мы не раз видели во власти хороших, настоящих людей. Но готовым стоит быть к разным ситуациям. Вести себя стоит достойно и уважительно к собеседнику, знать зачем пришли и чётко понимать цену, которую будете платить. Не беремся советовать по стоимости одного га земли, там где Вы хотите, но советуем покупать у муниципалов не более 100 тыс.руб. (совет мой не совсем корректен, поскольку в разных областях, районах, разные цены на 1 га, удалённость от города, наличие дороги, электричества, газа, реки, озера.… Очень на цену влияет востребованность земли в том районе, что Вы выбрали. Может быть и дешевле и значительно дороже указанной выше суммы. Примеры такие нам видеть не раз приходилось. Если Вам удалось купить дешево землю, например за 50 тыс. руб. за 1га, молодцы! НО не дай Вам Бог решить, что это дешево или что у Вас один га будет потом после оформления стоить 50 тыс. руб.! Вы пока не знаете всех своих расходов. И потом добавлять, только потому, что Вы неправильно посчитали, соседям стоимость 1 га земли далеко на айс, я Вам скажу… У нас это было в опыте (не дай Вам Бог того же), из-за неправильной оценки расходов и в конечной стоимости земли для потребителя (будущих соседей). Помните: цыплят по осени считают. Вот и Вы не спешите. Лучше 7 раз, а еще лучше все 70 раз все свои расходы посчитайте. По разным поселениям мы разную цену за 1 га Родового Поместья видим от 50 тыс.руб. до 2 млн. руб. Очень разная стоимость. И это тоже более чем правильно.
Кроме разницы за землю в разных поселениях, у нас всегда есть ещё один вопрос, а что в стоимость земли входит? Например, можно купить машину без мотора, и без руля и без колёс.… А можно купить со всем этим, а ещё и полноприводную. А можно ещё и с кондиционером и т.д. Земля может быть «для сельскохозяйственного использования» (категория земли и вид разрешённого использования), это одна цена, а может в населёнке «земли населённых пунктов», или «для дачного строительства», или ЛПХ «личное подсобное хозяйство», или КФК «крестьянско-фермерское хозяйство», или ИЖС «для индивидуально – жилищного строительства». Это будут разные цены и разные налоги. И соответственно потом оформление построек и посадок деревьев тоже разные. В стоимость земли поселения может входить электричество, дороги и школа (как у нас например). А может и не входить. Встречал в одном из поселений в стоимость входит причал на реке, а в другом вертолётная площадка. Часто встречается земля, где не запланировано ни дорог, ни электричества, ни школы. А это естественно другая цена. Какой вариант ближе для Вас – решать Вам.
Ещё раз справедливости ради стоит сказать, что от 50 тыс. руб. до 200 тыс. руб. за 1 га сельхозки — это очень примерная цена на покупку у муниципалов или у частников. Есть и дешевле, нам приходилось встречать предложения от 30 тыс. руб. за один га и намного дороже, до 2 млн. руб. за га. и даже до 20 млн.руб. за 1 га. Цены бывают разные. В любом случае, прежде чем идти договариваться, обязательно сначала разберитесь с ценой в Вашем конкретном районе. И если это возможно, пусть переговоры ведёт кто-то из предпринимателей (у них есть опыт). Если нет, то сами. Главное как следует подготовиться. Ну терпение и труд всё перетрут
Следующая статья «А почём нынче Родина сынок?»
Сергей Сарафанов, Роман Касауров http://blagodarnoe.ru/
sarafanov9@gmail.com rk13@mail.ru https://vk.com/id211376662